Comprar piso para reformar en Valencia: Análisis de costes y rentabilidad (2026)

El parque inmobiliario de Valencia, especialmente en distritos históricos como L’Eixample, Ciutat Vella o Extramurs, se caracteriza por edificios con una antigüedad media superior a 50 años (y en distritos como L’Eixample, Ciutat Vella o Extramurs, sensiblemente mayor). Ante la escasez de obra nueva en el centro de la ciudad, la adquisición de vivienda usada para su posterior reforma integral es una de las vías más comunes para acceder a estas ubicaciones.

Desde La Manzana Inmobiliaria, donde integramos la gestión de compraventa con servicios de arquitectura técnica, analizamos a continuación los factores económicos y administrativos que determinan la viabilidad de estas operaciones. No siempre es la opción más económica, pero sí la que permite mayor control sobre el producto final.

1. El Coste Real: Ejecución Material vs. Presupuesto Total

Uno de los errores más frecuentes al planificar una inversión inmobiliaria es confundir el coste de la obra (lo que se paga al constructor) con el coste total de la operación. Para realizar una estimación realista en la provincia de Valencia, debemos desglosar tres partidas:

A. Ejecución Material (La obra)

Aunque cada proyecto es único, las horquillas de mercado actuales en Valencia para una reforma integral (demolición, renovación completa de instalaciones, trasdosados, pavimentos, cocina y baños) se sitúan generalmente en estos rangos orientativos basados en presupuestos comparables recientes en Valencia (no sustituyen medición in situ):

• Reforma Estándar: Entre 700€ y 900€ por m².

• Reforma de Alta Gama / Restauración: A partir de 1.000€ - 1.200€ por m². Esto es habitual en fincas protegidas del Ensanche donde se requiere restaurar elementos como por ejemplo, suelos de mosaico Nolla, molduras originales o carpinterías de madera maciza.

B. Tasas e Impuestos Municipales (Valencia Capital)

La fiscalidad varía según el municipio. En el caso específico de Valencia capital, debemos contemplar:

• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): Actualmente el tipo general se sitúa en el 4% de la base imponible (habitualmente referenciada al PEM del proyecto).

• Tasa por Actuaciones Urbanísticas: una tasa cuya cuantía depende del módulo/tarifa aplicable según el tipo de actuación, que se abona al presentar la documentación.

Nota: En otros municipios del área metropolitana (Torrent, Paterna, Alboraya), estos porcentajes pueden variar (habitualmente entre el 3% y el 4%), por lo que siempre recomendamos consultar la ordenanza fiscal específica de cada Ayuntamiento.

C. El IVA: ¿10% o 21%?

No todas las reformas tributan al tipo reducido. Según la normativa de la Agencia Tributaria, para aplicar el IVA del 10% deben cumplirse simultáneamente tres requisitos:

1. Que el destinatario sea persona física (no empresa) y utilice la vivienda para uso particular. Si la vivienda se destina a alquiler o a actividad empresarial/profesional, no aplica el 10% (lo dice la AEAT).

2. Que la construcción o última rehabilitación de la vivienda haya finalizado al menos dos años antes.

3. El punto crítico: Que el coste de los materiales aportados por el contratista no exceda el 40% de la base imponible de la operación. Si se supera este límite (común en reformas con materiales de muy alta calidad), la factura pasará al 21%.

2. Trámites Administrativos en Valencia: Plazos y Procedimientos

La velocidad de inicio de las obras depende de la clasificación de la intervención según la normativa urbanística municipal.

• Declaración Responsable (Tipo I o II): El encaje (DR / licencia) depende del alcance real de la intervención y de la catalogación/protección del inmueble; el Ayuntamiento clasifica los expedientes por categorías y puede exigir licencia cuando hay afección estructural, fachada o elementos protegidos. En Valencia, permite iniciar las obras prácticamente de inmediato tras la presentación de la documentación técnica y el pago de tasas, bajo la responsabilidad del promotor y el técnico.

• Licencia de Obra Mayor: Necesaria si se tocan elementos estructurales (muros de carga, vigas, apertura de huecos en fachada) o si el edificio tiene algún grado de protección patrimonial alto (frecuente en Ciutat Vella y Ruzafa). Los plazos de concesión por parte del Ayuntamiento pueden extenderse significativamente, un factor a tener en cuenta si se tiene urgencia por habitar la vivienda.

• ECUV (Entidades Colaboradoras Urbanísticas): En la Comunidad Valenciana, existe la opción de tramitar licencias a través de estas entidades certificadas para agilizar la revisión técnica de los proyectos antes de su registro municipal, puede ayudar a agilizar la revisión técnico-urbanística previa (según tipo de actuación y criterio municipal).

3. Elementos Técnicos a Revisar antes de la Compra

Nuestra experiencia técnica nos indica que ciertos "vicios ocultos" pueden encarecer desviaciones en el presupuesto inicial. Antes de firmar arras, recomendamos verificar:

• Estructura y Forjados: En edificios anteriores a 1940, es común encontrar forjados de viguetas de madera o metálicas que pueden sufrir patologías por humedad (pudrición o corrosión) en zonas de baños y cocinas.

• Bajantes Comunitarias: Su ubicación condiciona la nueva distribución. Desplazar un inodoro lejos de la bajante puede requerir soluciones técnicas complejas (bombeo o recrecidos de suelo) que no siempre son deseables.

• Aislamiento Térmico y Acústico: La mayoría de viviendas antiguas en Valencia carecen de aislamiento en fachada. La reforma es el momento idóneo para instalar trasdosados con lana mineral y ventanas con rotura de puente térmico, lo que mejorará la eficiencia energética y el confort.

Conclusión: La Importancia de la Planificación

Comprar para reformar permite crear un hogar a medida y, en muchos casos, revalorizar el activo por encima de la inversión realizada. Sin embargo, para que los números cuadren, es fundamental contar con un asesoramiento integral desde la fase de búsqueda.

En La Manzana Inmobiliaria, no solo intermediamos en la compraventa; aportamos nuestra visión técnica para ayudarte a estimar la viabilidad de tu proyecto antes de comprometerte. Si estás valorando adquirir una propiedad para reformar en Valencia, contáctanos para analizar juntos las posibilidades reales del inmueble.